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Aujourd'hui, je vais tenter d'expliquer pourquoi en Côte d’Ivoire, les promoteurs immobiliers n'arrivent plus à offrir des maisons à des coûts raisonnables (à partir de 10 Millions jusqu'à 60 Millions FCFA)
Vous verrez qu'à tous les niveaux, il y a des raisons qui peuvent justifier les coûts exorbitants des offres des promotions immobilières.
1/ Autrefois gérée par les pouvoirs publics (Mairies et Ministère de la Construction), la production de terrains urbains (lotissement) est aujourd'hui quasi exclusivement l'affaire d'investisseurs privés.
Et dans leurs rapports avec les propriétaires coutumiers, ces derniers ont l'avantage de conduire les discussions en fixant leurs conditions financières (dotations, purges des droits coutumiers et autres droits à verser) et non financières (partage des lots après approbation des lotissements), toutes "sine qua non" tel un contrat d'adhésion, c'est-à-dire soit tu acceptes leurs conditions et tu paies, soit tu ne le acceptes pas, tu passes ton chemin et ils concluent avec un autre investisseur qui a plus de moyens financiers.
Le désengagement donc de l'Etat dans cette production de terrains urbains est une première raison des coûts excessifs actuels. Car si l'investisseur privé paie cher pour s'introduire auprès des propriétaires coutumiers, il est évident qu'il va le répercuter sur les prix de vente de ses lots.
2/ La Procédure d'Approbation du projet de lotissement. Ici encore, l'Etat n'étant plus là, les aménageurs fonciers agréés que je considère comme de potentiels experts (car ont collaboré pendant longtemps avec les pouvoirs publics), ont pris le relais.
Mais n'ayant pas toujours les fonds suffisants pour dealer avec les propriétaires coutumiers, il s'est ajouté à côté d'eux, d'autres acteurs (géomètres, topographes, entrepreneurs, entreprises de BTP, agences immobilières, patrons d'entreprises diverses etc.) et que je considère comme des non-experts...
La conséquence est que beaucoup de projets conduits par des "amateurs" peinent à obtenir leurs approbations ministérielles en raison de nombres d'insuffisances. Et cela engendre aussi des frais de reprise de travaux d'études lesquels doivent être conformes aux schémas directeurs et plans d'urbanisme et aux règles d'urbanisme définies par l'ancien code de l'urbanisme et par le nouveau code de l'habitat.
3/ Lorsque le projet peine à atteindre son but, celui de l'obtention de l'Arrêté ministériel d'Approbation et que le temps passe, les propriétaires coutumiers qui ne voient pas les choses avancer, confient leurs projets à d'autres investisseurs plus offrants et bien sûr qui semblent plus concrets.
Généralement, les propriétaires coutumiers font fi des travaux déjà réalisés, des coûts déjà engrangés par le premier investisseur ou encore les minimisent à tel point qu'un remboursement amiable par eux ou par le second investisseur devient hypothétique. Et voilà le début d'un contentieux foncier, long de plusieurs années, pénible, budgétivore et dont l'issue judiciaire est imprévisible (du Tribunal de Première Instance à la Cour de Cassation).
Si le premier investisseur avait déjà promis quelques cessions de lots à des micro-investisseurs (des salariés, entrepreneurs) dans le cadre d'une opération de préfinancement, de nouveaux contentieux judiciaires naissent aussitôt et la chaîne de contentieux s'allonge.
Ces contentieux viennent encore aggraver le prix de vente du terrain car aucun des investisseurs ne sort indemne de cette longue procédure. On en sort plumé !
4/ On arrive au niveau de l'Administration où les nombreux acteurs de la chaîne sollicitent comme des propriétaires coutumiers leurs parts de lots en contrepartie d'un traitement avec célérité. Quand on sait qu'ils sont nombreux, et que chacun a un brin de pouvoirs, l'investisseur qui a déjà engagé plusieurs dizaines de millions de FCFA, qui a la pression des propriétaires coutumiers, des préfinanceurs, des Banquiers etc. poursuit donc son "investissement" sous forme de corruption (active ou passive).
En cas de contentieux ou de non conformité, les acteurs de la Direction des contentieux et/ou de l'urbanisme entrent aussi dans la danse...
5/ Après tous ces tracas et toutes ses étapes, il revient au Ministre de signer enfin l'Arrêté d'Approbation pour tous les lotissements de la Côte d'Ivoire.
Mais il arrive qu'après l'Approbation, il y ait encore des vérifications suivies de modifications (du plan de masse généralement). Ce qui a pour conséquence dans la plupart des cas de réduire le nombre de lots vendables par l'investisseur.
Lorsque l'Approbation est devenue définitive, il faut encore que le guide villageois soit établi, dupliqué et déposé au Ministère. Là encore, des investissements sous forme de corruption (active ou passive) ont lieu pour que les guides soient vite validés.
L'investisseur qui sort donc de ce parcours de combattant et qui doit avoir nécessairement un retour sur investissement, est amené à fixer ses prix par lot en fonction de son coût de revient.
LA PARTIE FONCIÈRE ACHEVÉE. QU'EN EST IL DE LA CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE ?
6/ Le Promoteur qui a acheté un terrain à un coût exorbitant doit faire valider son projet de promotion par le Ministère (une sorte de permis de construire global).
7/ Quant il obtient son autorisation, il doit faire face aux coûts des matériaux de construction et tous les intrants à des prix élevés. Et les taxes ne sont pas de nature à les faire baisser.
8/ Le Promoteur doit sécuriser son chantier avec des caméras, des vigiles, une présence régulière... pas contre des braqueurs, mais contre le vol ses ses propres travailleurs (chef chantiers, plombiers, Maçons, livreurs de matériels, poseurs de plâtres, carreleurs etc.
QU'EST-CE QUE ÇA VOLE ET ÇA VOLE SUR LES CHANTIERS!
C'est triste, malheureux et dommage!
9/ Lorsque les travaux sont mal exécutés par les travailleurs et c'est généralement le cas (pour des raisons d'incompétence, de paresse, d'inconscience professionnelle et même d'aigreur), ils sont repris quand le promoteur est de bonne foi ou masqués quant il ne l'est pas ou qu'il n'a plus de fonds disponibles.
Et cela augmente la valeur du coût final.
10/ Enfin, 80% des investissements (divers) en Côte d'Ivoire se font dans le Grand Abidjan et 20% dans le reste de la Côte d’Ivoire. La pression foncière à Abidjan est donc énorme.
Si des investisseurs et potentiels investisseurs comme vous et moi décidions d'investir massivement en province, ce serait une première contre-attaque contre la flambée des prix à Abidjan. C'est une piste à creuser !
Aussi, si la population ivoirienne décidait de boycotter pendant 2,3 voire 5 ans, les offres immobilières qui leur semblent déraisonnables, ce serait aussi une contre-attaque. Car les investisseurs fonciers ne trouveront plus cet investissement rentable par manque de demande et les propriétaires coutumiers auront du mal à trouver de nouveaux investisseurs.
Je finis ce post par une note d'humour :
Un jour, un voisin dans le taxi intercommunal (wôrô wôrô) qui parlait au téléphone a dit à son interlocuteur: "mon frère, je n'ai jamais vu quelqu'un mourir parce qu'il n'est pas propriétaire de maison, mais j'ai vu des gens mourir parce qu'ils n'ont rien à manger ou rien pour se soigner".
L'urgence, c'est nous qui la créons !
